STJ limita retenção a 25% em distratos imobiliários e reforça aplicação do CDC

A nova posição do STJ sobre Distratos Imobiliários: CDC prevalece e limite de retenção é de 25%

Nos últimos meses, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um dos entendimentos mais relevantes dos últimos anos para o mercado imobiliário: em casos de distrato na compra de imóvel, especialmente na planta, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC), que impõe limites mais rigorosos à retenção de valores. Com isso, o percentual máximo de abatimento sobre as quantias pagas pelo comprador passa a ser de 25%, mesmo quando o contrato prevê descontos superiores ou cláusulas múltiplas de penalidade.

A decisão foi fixada pela 3ª Turma do STJ no julgamento dos REsp 2.106.548, REsp 2.107.422, REsp 2.111.681 e REsp 2.117.412., e vem sendo amplamente replicada por tribunais de todo o país.

Por que essa decisão muda o cenário do Direito Imobiliário?

A chamada “Lei dos Distratos” (Lei 13.786/2018) permitia que construtoras e incorporadoras realizassem retenções significativamente maiores quando o comprador desistisse do imóvel, podendo chegar a 50% em certos empreendimentos, além de autorizar devoluções apenas ao término da obra.

Com a nova linha do STJ, esse modelo passa a ser limitado pelos princípios do CDC, que considera o consumidor a parte vulnerável na relação.

Alguns efeitos diretos dessa mudança:

1. O consumidor ganha maior proteção financeira

O STJ entendeu que retenções muito elevadas são abusivas e violam a função social do contrato. Assim, mesmo que o contrato preveja abatimentos cumulativos – cláusula penal, comissão de corretagem, taxas administrativas ou despesas de publicidade – a retenção não poderá ultrapassar 25%.

2. Devolução deve ocorrer em prazo razoável

Embora a Lei dos Distratos permita devolução ao final da obra, o STJ reforça que, regida pelo CDC, a restituição deve ocorrer em prazo mais curto e proporcional, evitando prejuízos excessivos ao comprador desistente.

3. Incorporadoras e construtoras precisam revisar contratos

Com a prevalência do CDC, empresas passam a enfrentar risco de nulidade contratual se mantiverem cláusulas abusivas. Muitas já iniciaram readequação dos modelos de contrato de promessa de compra e venda.

4. A judicialização tende a aumentar

A mudança abre espaço para revisões de distratos anteriores, principalmente aqueles em que compradores sofreram retenções de 40%, 50% ou mais. Isso reforça a necessidade de análise jurídica personalizada em cada caso.

O que motivou o entendimento do STJ?

A Corte fundamentou a decisão em três pilares essenciais:

• Princípio da vulnerabilidade do consumidor: o comprador não tem poder de barganha para discutir cláusulas contratuais de adesão.

• Função social dos contratos: penalidades não podem inviabilizar a recomposição financeira do consumidor.

• Interpretação favorável ao aderente (art. 47 do CDC): ambiguidades ou cláusulas excessivas devem ser interpretadas em favor do consumidor.

Além disso, o tribunal destacou que, mesmo com a Lei dos Distratos em vigor, normas de proteção ao consumidor possuem hierarquia protetiva e não podem ser afastadas por contratos padronizados.

Como essa decisão afeta compradores e vendedores?

Para compradores:

• Maior segurança jurídica na compra de imóvel na planta.

• Possibilidade de recuperar até 75% dos valores pagos, mesmo com desistência unilateral.

• Chance de revisar distratos antigos que aplicaram retenções muito acima de 25%.

Para construtoras e incorporadoras:

• Necessidade de revisão de cláusulas de distrato.

• Ajuste na precificação de imóveis e no planejamento financeiro.

• Risco maior de ações judiciais envolvendo distratos passados.

Quando procurar um advogado especializado?

Com o novo entendimento jurisprudencial, muitas dúvidas surgem:

• O contrato pode prever retenção de 50%?

• O comprador perdeu o direito à devolução se desistiu por “culpa exclusiva”?

• Distratos realizados antes da decisão podem ser revisados?

• Como funciona a devolução quando o imóvel já estava parcialmente construído?

Cada caso exige análise técnica minuciosa. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode interpretar o contrato, avaliar abusividades e orientar sobre a via judicial ou extrajudicial mais adequada.

Conclusão

A recente posição do STJ representa um marco significativo no Direito Imobiliário. Ao priorizar a proteção do consumidor e limitar retenções abusivas, o tribunal equilibra a relação contratual entre compradores e incorporadoras, promovendo segurança jurídica e maior transparência no mercado.

Para consumidores, trata-se de uma vitória importante. Para empresas, um alerta para revisão de contratos e práticas internas. Para a advocacia, abre-se um campo fértil de atuação preventiva e contenciosa.